深圳新政：经适房上市须缴50%增值收益

2014-09-09|阅读（）|作者（）

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　　9月9日，《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称“办法”）已由深圳市住建局起草完成，并向社会发布，开始公开征求意见。这一办法对此前备受关注的经济适用房上市问题做出了清晰的规定，经济适用住房权利人取得完全产权或上市交易应当按照50%的比例缴纳增值收益。公众可于9月15日前致函或者通过电子邮件进行反馈。

　　征求意见稿明确，本办法适用于2008年1月18日以后，市区两级住房保障主管部门与低收入家庭签订买卖合同的经济适用住房取得完全产权和上市交易的相关活动。

　　所谓经济适用住房取得完全产权，是指签订买卖合同之日起满5年的经济适用住房，其权利人根据本办法规定缴纳增值收益后取得该住房占有、使用、收益、处分的全部权利，住房性质变更为普通商品住房。所谓经济适用住房上市交易，是指签订买卖合同之日起满5年的经济适用住房，其权利人根据本办法规定缴纳增值收益后取得完全产权并将该住房转移登记至第三人。

　　征求意见稿中同时规定，签订买卖合同满5年，不申请取得完全产权、不申请上市交易的经济适用住房，其产权性质不变，权利人继续持有《房地产证》(绿本)，按《深圳市保障性住房条例》等相关规定占有、使用该经济适用住房。

　　征求意见稿明确，经济适用住房权利人取得完全产权或上市交易应当按照50%的比例缴纳增值收益，具体计算公式为：应缴增值收益=(经济适用住房市场价格-经济适用住房原购买价格)×50%-税费(原购经济适用住房的实际发生额)。

　　据了解，与其他大城市相比，深圳市经济适用住房取得完全产权或上市交易缴纳增值收益的比例属于中等偏低水平。厦门的缴纳比例为经济适用住房市场价与原购房价之间差价的90%，广州为80%，北京为70%，杭州为55%，上海的缴纳比例则约为市场价的35%-45%(政府产权份额)。

　　征求意见稿第十条也对继承或遗赠的情况作出了如下规定。

　　经济适用住房取得完全产权前发生继承或遗赠，继承人可以按照本办法规定缴纳增值收益后，取得该套住房完全产权或将其上市交易。

　　继承人具有本市户籍且在本市无任何形式自有住房或符合我市住房困难标准，除上述渠道继承外，也可以申请将该住房转移登记至自己名下，住房性质仍为经济适用住房，在该种情况下不需要缴纳增值收益。

　　公众可于9月15日前致函或者通过电子邮件进行反馈。(地址：深圳市振华路8号设计大厦　邮编：518006　传真：83788190 电子邮箱：zjjfgc@126.com)全文如下：

深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易管理暂行办法　　　　

（征求意见稿）

　　第一条【目的依据】为规范经济适用住房取得完全产权和上市交易的相关活动，根据《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）、《深圳市保障性住房条例》、《深圳市住房保障制度改革创新纲要》（深府〔2012〕145号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条【适用范围及概念释义】本办法适用于2008年1月18日以后，市、区两级住房保障主管部门与低收入家庭签订买卖合同的经济适用住房取得完全产权和上市交易的相关活动。

　　本办法所称增值收益，是指《经济适用住房管理办法》、《深圳市保障性住房条例》及其他相关文件中规定的取得经济适用住房完全产权或上市交易应当缴纳的土地收益和房产增值收益等价款。

　　本办法所称经济适用住房取得完全产权，是指签订买卖合同之日起满5年的经济适用住房，其权利人根据本办法规定缴纳增值收益后取得该住房占有、使用、收益、处分的全部权利，住房性质变更为普通商品住房。

　　本办法所称经济适用住房上市交易，是指签订买卖合同之日起满5年的经济适用住房，取得完全产权前，其权利人根据本办法规定缴纳增值收益后，将该住房性质变更为普通商品住房且同时登记至第三人。

　　第三条【申请条件】经济适用住房权利人申请取得完全产权或者上市交易，需同时符合下列条件：

　　（一）申请人为经济适用住房《房地产证》（绿本）登记的权利人，且经其他权利人一致同意；

　　（二）签订买卖合同满5年；

　　（三）已经依照买卖合同付清购房款。为购买本套经济适用住房而按揭贷款并设定抵押的，须经抵押权人书面同意；

　　（四）不属于《深圳市保障性住房条例》规定的不得受理其取得住房完全产权申请的情形；

　　（五）政策法规规定的其他相关条件。

　　第四条【受理和批复部门】经济适用住房取得完全产权和上市交易的申请受理部门按照以下规则确定：

　　（一）市住房保障主管部门（以下简称市主管部门）售出的经济适用住房取得完全产权或上市交易的，由市主管部门或其依法委托的相关机构负责受理、审核；

　　（二）区住房保障主管部门（以下简称区主管部门）售出的经济适用住房取得完全产权或上市交易的，由区主管部门或其依法委托的相关机构负责受理、审核，并报市主管部门备案。

　　根据前款规定审核通过的经济适用住房取得完全产权或上市交易申请，由市主管部门统一按本办法规定出具批复。

　　第五条【增值收益缴纳金额】经济适用住房权利人取得完全产权或上市交易应当按照50%的比例缴纳增值收益，具体计算公式为：应缴增值收益=（经济适用住房市场价格-经济适用住房原购买价格）×50%-税费（原购经济适用住房的实际发生额）。

　　前款规定的税费，是指经济适用住房权利人在办理经济适用住房房地产证（绿本）时实际支付的税费，包括契税、印花税、交易服务费。

　　经济适用住房市场价格按照以下规则确定：

　　1、申请取得完全产权的，其市场价格按照申请时税务部门核准的二手房交易计税价格计算；

　　2、申请上市交易的，其市场价格按照申报的交易价格计算，但申报的交易价格低于申请时税务部门核准的二手房交易计税价格的，按照税务部门核准的二手房交易计税价格计算。

　　税务部门核准的二手房交易计税价格低于经济适用住房原购买价格的，申请人无需向政府缴纳增值收益。

　　第六条【经济适用住房取得完全产权的办理程序】经济适用住房权利人申请取得完全产权的，按以下程序办理：

　　（一）提出申请。申请人向受理部门申请取得所持有的经济适用住房完全产权。

　　（二）受理审核。受理部门根据本办法进行审核，自受理申请之日起15个工作日内将审核结果书面告知申请人。经审核符合申请条件的，出具经济适用住房增值收益缴纳通知书（以下简称《增值收益缴纳通知》），载明应缴增值收益金额、有效期和收款银行账户等信息；经审核不符合申请条件的，驳回其申请并书面说明理由。

　　（三）准予批复。经审核符合申请条件的申请人一次性足额缴纳增值收益后，向市主管部门提交缴纳凭证。经核实增值收益足额缴纳的，市主管部门于5个工作日内出具准予取得经济适用住房完全产权的批复。

　　申请人未在《增值收益缴纳通知》有效期内一次性足额缴纳增值收益并提交缴纳凭证的，视为自动放弃本次申请。

　　（四）变更登记。申请人持市主管部门出具的批复文件，向市房地产权登记中心申请将该套经济适用住房变更登记为普通商品住房，权利人不变。

　　第七条【经济适用住房上市交易的操作流程】经济适用住房权利人申请上市交易的，按以下程序办理：

　　（一）提出申请。申请人可在自行确定该套住房买受人及其交易价格后，向本办法规定的受理部门提出取得经济适用住房完全产权并上市交易的申请，并如实申报已确定的买受人及交易价格。

　　（二）受理审核。受理部门根据本办法进行审核，自受理申请之日起15个工作日内将审核结果书面告知申请人。经审核符合申请条件的，受理部门出具是否按照申请人申报的交易价格优先回购该套住房的书面意见，予以优先回购的按本款第（三）项规定办理，不予优先回购的按本款第（四）项规定办理。经审核不符合申请条件的，驳回其申请，并书面说明理由。

　　（三）予以优先回购。受理部门决定优先回购该套住房的，通知申请人签订回购合同，按照申请人申报的交易价格扣除其应缴增值收益后向申请人支付价款，收回该套住房产权，并将其重新纳入保障性住房房源。

　　（四）不予优先回购。受理部门决定不予优先回购该套住房的，按以下程序办理：

　　1、受理部门出具《增值收益缴纳通知》，载明应缴增值收益金额、有效期和收款银行账户等信息。

　　2、申请人一次性足额缴纳增值收益后，向市主管部门提交缴纳凭证。经核实增值收益足额缴纳的，市主管部门于5个工作日内出具准予取得经济适用住房完全产权并上市交易的批复，批复中须载明买受人及交易价格。

　　申请人未在通知规定的时间内与受理部门签订购房合同，或未在《增值收益缴纳通知》有效期内一次性足额缴纳增值收益并提交缴纳凭证的，视为自动放弃本次申请。

　　3、申请人和买受人持市主管部门出具的批复文件，向市房地产权登记中心同时申请办理变更和转移登记，将该住房性质变更为普通商品住房并登记至买受人名下。

　　第八条【增值收益的用途】向市主管部门缴纳的增值收益款，纳入深圳市保障性住房专项资金。

　　向区主管部门缴纳的增值收益款，资金用途参照前款执行。

　　第九条【保持原状】签订买卖合同满5年，不申请取得完全产权、不申请上市交易的经济适用住房，其产权性质不变，权利人继续持有《房地产证》（绿本），按《深圳市保障性住房条例》等相关规定占有、使用该住房。

　　第十条【继承和遗赠】经济适用住房取得完全产权前发生继承或遗赠，继承人可以按照本办法规定缴纳增值收益后，取得该套住房完全产权或将其上市交易。

　　继承人如申请将该住房转移登记至自己名下，应当具有本市户籍且在本市无任何形式自有住房或符合我市住房困难标准。住房性质仍为经济适用住房。

　　第十一条【有效期】本办法自发布之日起实施，有效期3年。