新政半月后访客下降5成 深圳房价难上涨

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　　上周深圳楼市有1000多套新房源涌入市场，供应量稳步回升，但成交并未如期出现明显好转。项目多，竞争激烈，各开发商推盘都比较谨慎，维持在300套以内。业内专家认为，新政推出后，市场渐回归理性，购房者买房热情有所回落，且受开发商高库存、资金链紧和银行利率下浮不够给力等诸多影响，房价上涨难实现。

　　竞争激烈 开发商小批量推盘

　　据深圳中原地产统计，上周深圳有大量的新房成交备案，备案数量达到1093套，环比上升65.9%。深圳各区，除了南山新房成交备案数量下降42.9%外，其余各区都在上升。其中，宝安和龙华的新房备案数量升幅最大，达到472套，环比上升138%；在宝安，主要是联投东方新房成交集中备案，拉高全区的新房备案数。

　　在价格方面，上周深圳新房成交备案均价为22589元/平方米，环比下降6.2%。深圳中原地产副总经理贺晓丽说，全市新房成交备案均价下跌，是由成交结构变动造成，总的来说，目前新房价格仍比较稳定。　

　　据调查，上周宝安仅有中海九号公馆三期取得住宅部分的预售咨格，共推出144套联排别墅。其他区，有鼎胜金域世家、泛海城市广场等项目开盘及加推，共推出1000多套新房。

　　贺晓丽说，目前，各开发商比较谨慎，都是小批量地推盘，各项目推盘量全在300套以内。贺晓丽也认为，小批量推盘也是当前开发商的正确选择，因为近期大量楼盘扎堆入市，竞争激烈，还是谨慎为好。

　　从市规土委网站了解到，宝安近一个月有推盘的项目新房备案并不理想，部分项目甚至不超过5成。贺晓丽称，从中原代理的项目看，近期开盘销售成绩都平平，并没有因为新政而出现积极抢购情况。

　　市场回归理性 在售项目访客量下降超5成

　　据世联行调查，上周世联行客户上门指数为117.0，环比降10.2%，同比降11.0%；其中一线城市为111.1，环比降8.9%，同比降10.8%；二线城市为132.1，环比降5.7%，同比降3.0%；三线城市为103.3，环比降15.8%，同比降19.4%。

　　贺晓丽说，从深圳几家中介机构对外公布的即时成交情况看，国庆及之后的一周业绩增幅多达1倍以上。两周之后，市场开始回归理性，由于四季度潜在供应巨大，库存压力不减，价格上涨的预期开始降温。上周有52%的在售项目客户到访量环比下降，表明购房情绪开始回落，但仍明显好于政策出台之前。

　　货币供应量不足 房价难上涨

　　业内人士认为，房贷新政，为死气沉沉的楼市注入了一股暖风。未来几个月，房价会否反弹，还有很多因素制约。政策转化为市场变化，其传递过程相当复杂，且存在变数。房贷政策，既属于房地产调控政策，也是货币政策的重要组成部分。要想搞清楚放松房贷的威力，就得先研究货币政策与流动性问题。政府在2010年提出实施稳健的货币政策，并一直沿续至今。从2009年至今的实证表明，货币供应量在很大程度上影响着房价走势，货币供应量大，往往促使房价上涨。从外部货币面来看，当前货币供应规模不足以支持房价重新强势上涨。从内部资金面分析，开发企业的资金链，当前仍然偏紧，年内难以有效缓解；另一方面，房贷政策放松之后，必然有助于刺激需求，但商业银行落实的宽松程度决定着最终的刺激效果，目前来看，利率的下滑幅度并不乐观，只回落至9折左右。

　　总体而言，房贷放松后的市场效应，还须观察一段时间，10月和11月的房屋销售数据，就能说明问题。如果届时销售没有出现环比上月超20%的强反弹，则暂难支持房价止跌上涨。当然，在这一动态变化过程中，库存压力不大、潜在购房需求旺盛、市场弹性大的一线和部分二线城市，房价表现将强于三四线城市。

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